📑 Sumário deste guia
- O que é ganho de capital na venda de imóvel?
- Quais são as alíquotas do imposto sobre ganho de capital em 2026?
- Vendi meu único imóvel: tenho isenção até R$ 440 mil?
- Como funciona a isenção por reinvestir em outro imóvel em 180 dias?
- O que é o fator de redução para imóveis comprados até 1988?
- Como calcular o imposto passo a passo?
- Como preencher o GCAP e pagar o DARF?
- Qual o prazo para pagar o DARF e o que acontece se atrasar?
- Imóvel recebido por herança ou doação paga ganho de capital?
- Quais erros fazem você perder a isenção?
- Perguntas Frequentes
Atualizado em agosto de 2026. Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o custo de aquisição informado na declaração de Imposto de Renda. Segundo a Receita Federal, essa diferença é tributada com alíquotas de 15% a 22,5%, conforme a Lei 13.259/2016, que alterou o art. 21 da Lei 8.981/1995. A legislação também prevê isenções relevantes: para quem vende o único imóvel do patrimônio e para quem reinveste o valor recebido na compra de outro imóvel residencial. Este guia cobre alíquotas, isenções, fator de redução para imóveis antigos, exemplos de cálculo, preenchimento do GCAP e prazo do DARF, tudo conforme as normas oficiais da Receita Federal em vigor.
O que é ganho de capital na venda de imóvel?
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor pelo qual você vendeu o imóvel e o custo de aquisição registrado na declaração de Imposto de Renda, somado a benfeitorias comprovadas e ao ITBI pago na compra. Se você comprou um apartamento por R$ 300 mil e vendeu por R$ 450 mil, o ganho bruto é R$ 150 mil, e é sobre esse valor, não sobre o preço total, que o imposto pode incidir.
A apuração é feita operação por operação, e o imposto é definitivo: não entra no cálculo do IRPF anual como os demais rendimentos, embora precise ser informado na declaração seguinte. A tributação recai sobre pessoa física residente no Brasil que vende imóvel urbano ou rural, residencial, comercial ou terreno. Quem só recebeu o imóvel por doação ou herança sem vender não apura ganho de capital nesse momento; o cálculo acontece quando o bem é efetivamente alienado.
Quais são as alíquotas do imposto sobre ganho de capital em 2026?
As alíquotas são progressivas: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Na prática, a grande maioria das vendas de imóveis residenciais fica inteira na faixa de 15%, já que o ganho raramente ultrapassa R$ 5 milhões.
Essas faixas foram definidas pela Lei 13.259/2016, que alterou o art. 21 da Lei 8.981/1995. O texto da lei é direto: “O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas: I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00”. As faixas seguintes (17,5%, 20% e 22,5%) incidem apenas sobre a parcela do ganho que exceder cada limite, no modelo progressivo por faixa, igual ao IR sobre salário. Confira a tabela vigente diretamente na página de alíquotas da Receita Federal. A tabela abaixo resume as faixas vigentes.
| Faixa do ganho de capital | Alíquota | Base legal |
|---|---|---|
| Até R$ 5.000.000,00 | 15% | Lei 13.259/2016, art. 1º |
| De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 | 17,5% | Lei 13.259/2016, art. 1º |
| De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000,00 | 20% | Lei 13.259/2016, art. 1º |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% | Lei 13.259/2016, art. 1º |
Existe uma exceção: doações em adiantamento de legítima e partilhas em divórcio, quando avaliadas a valor de mercado, seguem alíquota fixa de 15%, sem progressividade. Fora esses casos, aplique sempre a tabela progressiva. Como as faixas dependem de lei federal, confirme a versão vigente no momento da venda no portal da Receita Federal.
Vendi meu único imóvel: tenho isenção até R$ 440 mil?
Sim. A venda do único imóvel que você possui é isenta de imposto de renda se o valor da venda for de até R$ 440.000,00 e você não tiver feito nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos. Se o imóvel valer mais que isso, ou se você tiver outro imóvel no seu nome (mesmo que pequeno, como uma vaga de garagem separada), a isenção não se aplica.
A regra está na Lei 9.250/1995, art. 23, que diz literalmente: “Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.” Repare em dois detalhes que geram erro comum: o limite vale para o valor total da venda, não para o ganho, e a contagem dos 5 anos é sobre qualquer alienação de imóvel, mesmo que tenha sido isenta por outro motivo. Casais que possuem bens em comum devem avaliar a titularidade individual de cada imóvel, já que a regra fala em “único imóvel que o titular possua”.
Como funciona a isenção por reinvestir em outro imóvel em 180 dias?
Se você usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias contados da assinatura do contrato de venda, o ganho de capital fica isento. Vale para imóvel residencial, não para comercial, terreno sem construção residencial ou reforma de imóvel já seu. A isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
O texto oficial está na Lei 11.196/2005, art. 39: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.” A própria lei já prevê as situações mais comuns de dúvida, nos parágrafos do artigo:
- Vendeu mais de um imóvel: o prazo de 180 dias conta a partir do contrato da primeira venda (§1º).
- Reinvestiu só parte do valor: a isenção é proporcional; a parcela não aplicada na compra é tributada normalmente (§2º).
- Comprou mais de um imóvel com o dinheiro: a isenção vale apenas para a parcela usada em imóveis residenciais (§3º).
- Não cumpriu as condições: o imposto passa a ser exigido com juros de mora a partir do 2º mês seguinte ao recebimento, e multa se não pago em até 30 dias após o prazo dos 180 dias (§4º).
A Receita Federal já se manifestou, em soluções de consulta (COSIT), que simples quitação de financiamento de imóvel já possuído ou construção em terreno já próprio pode não se enquadrar como “aquisição” para fins da isenção. Nesses casos de fronteira, o mais seguro é consultar um contador antes de contar com a isenção quando a operação não for uma compra direta de imóvel novo.
O que é o fator de redução para imóveis comprados até 1988?
Se o imóvel foi adquirido até 1988, você tem direito a um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, que pode chegar a 100% para imóveis comprados até 1969 (isenção total). Quanto mais antiga a aquisição, maior o desconto sobre o valor tributável. Para imóveis comprados a partir de 1989, não existe mais essa redução.
A tabela vem da Lei 7.713/1988, art. 18, que criou o mecanismo: “Para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem.” O parágrafo único do mesmo artigo fecha a regra: “Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a partir de 1º de janeiro de 1989.” Veja a tabela completa abaixo.
| Ano de aquisição | Redução | Ano de aquisição | Redução |
|---|---|---|---|
| Até 1969 | 100% | 1979 | 50% |
| 1970 | 95% | 1980 | 45% |
| 1971 | 90% | 1981 | 40% |
| 1972 | 85% | 1982 | 35% |
| 1973 | 80% | 1983 | 30% |
| 1974 | 75% | 1984 | 25% |
| 1975 | 70% | 1985 | 20% |
| 1976 | 65% | 1986 | 15% |
| 1977 | 60% | 1987 | 10% |
| 1978 | 55% | 1988 | 5% |
Na prática: se você comprou um imóvel em 1985 e apurou R$ 300.000 de ganho bruto, aplica-se a redução de 20%, sobrando R$ 240.000 de ganho tributável, sobre o qual incide a alíquota de 15%. O programa GCAP já calcula esse percentual automaticamente a partir do ano de aquisição informado.
Como calcular o imposto passo a passo?
O cálculo básico é: ganho bruto menos fator de redução (se aplicável) vezes a alíquota da faixa correspondente. Antes de aplicar a alíquota, você pode abater do ganho bruto despesas comprovadas com corretagem, ITBI pago na aquisição e benfeitorias documentadas com nota fiscal, o que reduz legalmente o valor tributável.
- Reúna a escritura de compra, a escritura ou contrato de venda, e comprovantes de ITBI e benfeitorias.
- Calcule o ganho bruto: valor de venda menos custo de aquisição (incluindo ITBI e benfeitorias comprovadas).
- Verifique se há isenção aplicável: único imóvel até R$ 440 mil ou reinvestimento em até 180 dias.
- Se o imóvel foi comprado até 1988, aplique o fator de redução da tabela da Lei 7.713/1988.
- Aplique a alíquota progressiva (15% a 22,5%) sobre o ganho tributável restante.
- Gere o DARF pelo programa GCAP, com o código de receita 4600.
- Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
- Guarde o comprovante e importe os dados do GCAP na Declaração de Ajuste Anual do ano seguinte.
A tabela abaixo compara dois cenários reais de venda, mostrando como o ano de aquisição muda o resultado final:
| Item | Cenário A: imóvel comprado em 2015 | Cenário B: imóvel comprado em 1985 |
|---|---|---|
| Valor de compra | R$ 300.000,00 | R$ 60.000,00 |
| Valor de venda (2026) | R$ 500.000,00 | R$ 700.000,00 |
| Ganho bruto | R$ 200.000,00 | R$ 640.000,00 |
| Fator de redução aplicável | Nenhum (comprado após 1988) | 20% (ano de 1985) |
| Ganho tributável | R$ 200.000,00 | R$ 512.000,00 |
| Alíquota | 15% | 15% |
| Imposto devido (DARF) | R$ 30.000,00 | R$ 76.800,00 |
No Cenário B, mesmo com ganho bruto maior, o fator de redução de imóveis antigos suaviza o valor tributável, mas ainda resulta em imposto relevante, já que a venda supera o teto de R$ 440 mil da isenção de único imóvel. Esses são exemplos ilustrativos; confirme o cálculo exato no GCAP oficial.
Como preencher o GCAP e pagar o DARF?
O GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) é o sistema oficial e gratuito da Receita Federal para calcular o imposto e gerar o DARF de pagamento. Depois de preenchido, os dados do GCAP podem ser importados diretamente para a declaração anual do IRPF do ano seguinte, evitando digitação manual e erros de preenchimento.
Segundo a Receita Federal, “ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de alienação (venda, por exemplo) de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição (compra, por exemplo)”. No GCAP, você informa data e valor de compra, data e valor de venda, ano de aquisição (para o fator de redução) e eventuais isenções aplicáveis. O programa calcula o imposto e gera o DARF com o código de receita 4600, específico para ganho de capital de pessoa física na venda de imóveis. O pagamento pode ser feito por Pix, débito automático ou código de barras do DARF, em qualquer banco ou aplicativo bancário.
Qual o prazo para pagar o DARF e o que acontece se atrasar?
O DARF do ganho de capital vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você vendeu o imóvel em março, o imposto vence no último dia útil de abril. Atrasar gera multa de mora e juros calculados pela taxa Selic acumulada, além do risco de cair na malha fina se o valor não bater com o informado na declaração anual.
Diferente de outros tributos cobrados só na declaração anual, o ganho de capital sobre imóvel é apurado e pago no mês seguinte à venda, de forma definitiva. Se o contribuinte perder o prazo, a Receita aplica multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros Selic a partir do segundo mês. Em valores altos, é possível parcelar o débito em até 60 meses pelo e-CAC. Se a venda for isenta (único imóvel ou reinvestimento em 180 dias), não há DARF a pagar, mas o ganho isento ainda precisa constar na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” do ano seguinte.
Imóvel recebido por herança ou doação paga ganho de capital?
Herança e doação em si não geram ganho de capital no momento da transmissão; o que pode ser tributado é o ITCMD estadual sobre a transmissão. O ganho de capital só aparece quando o herdeiro ou donatário vende o imóvel depois, calculado sobre a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o bem foi declarado no inventário ou na doação.
Isso significa que a “data de aquisição” para fins de fator de redução, na maioria dos casos práticos, é a data em que o falecido ou doador original adquiriu o imóvel, o que pode favorecer bastante o herdeiro em imóveis antigos. Uma estratégia legal e comum é declarar o imóvel recebido em herança pelo valor de mercado (em vez do valor histórico), pagando um ITCMD um pouco maior no inventário, mas reduzindo o ganho de capital numa venda futura próxima. Vale simular os dois cenários com um contador antes de definir o valor a declarar.
Quais erros fazem você perder a isenção?
Os erros mais comuns giram em torno de contagem errada de prazos e interpretação equivocada do que conta como “único imóvel” ou “aquisição”. Um erro no preenchimento do GCAP ou uma venda parcialmente reinvestida sem reconhecer a proporcionalidade pode gerar cobrança retroativa com multa e juros.
- Contar mal os 5 anos da isenção de único imóvel: qualquer venda no período, mesmo isenta por outro motivo, zera o direito à isenção do art. 23.
- Reinvestir em imóvel comercial ou terreno sem construção residencial: a isenção do art. 39 vale só para imóveis residenciais.
- Comprar o novo imóvel fora do prazo de 180 dias contados do contrato, não da escritura definitiva.
- Não guardar comprovantes de benfeitorias e ITBI, que reduziriam o ganho tributável.
- Não pagar o DARF no prazo, gerando multa e juros evitáveis.
- Achar que herança nunca paga imposto e esquecer de apurar o ganho na venda futura do bem herdado.
Perguntas Frequentes
Preciso pagar imposto se vendi meu único imóvel por menos de R$ 440 mil?
Não, desde que seja realmente o único imóvel em seu nome e você não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos, conforme a Lei 9.250/1995, art. 23. Se você tiver mais de um imóvel (mesmo uma vaga de garagem separada da matrícula do apartamento), a isenção não se aplica e o ganho de capital é tributado normalmente pela tabela progressiva de 15% a 22,5%. O limite de R$ 440 mil é sobre o valor total da venda, não sobre o ganho apurado.
O que conta como “único imóvel” para a isenção de R$ 440 mil?
É o único bem imóvel registrado no seu nome no momento da venda, seja residencial, comercial ou terreno. Cotas de imóveis em condomínio ou herança também entram na contagem. Se o imóvel for de propriedade de casal em comunhão de bens, a análise considera a titularidade de cada cônjuge conforme o regime de bens. Na dúvida sobre situações de copropriedade ou imóveis rurais, o mais seguro é confirmar o enquadramento diretamente com a Receita Federal ou um contador antes da venda.
Posso usar a isenção por reinvestir em outro imóvel mais de uma vez?
Sim, mas só uma vez a cada período de 5 anos, conforme a Lei 11.196/2005, art. 39. Se você já usou essa isenção numa venda anterior, precisa esperar 5 anos para usá-la de novo em outra venda. Não há limite de quantas vezes ao longo da vida você pode usar a isenção, apenas o intervalo mínimo entre uma e outra. O prazo de 180 dias para reinvestir também precisa ser respeitado a cada operação, contado da data do contrato de venda.
E se eu comprar um imóvel mais barato que o que vendi?
A isenção fica proporcional ao valor reinvestido, conforme o §2º do art. 39 da Lei 11.196/2005. Se você vendeu por R$ 500 mil e reinvestiu R$ 350 mil (70% do valor) na compra de outro imóvel residencial, apenas 70% do ganho de capital fica isento; os 30% restantes, referentes à parte não reinvestida, são tributados normalmente pela alíquota progressiva. O cálculo dessa proporcionalidade é feito automaticamente pelo programa GCAP quando você informa os valores de venda e de reinvestimento.
Terreno e imóvel comercial têm a mesma isenção do imóvel residencial?
A isenção do único imóvel até R$ 440 mil (Lei 9.250/1995) vale para qualquer tipo de imóvel, inclusive terreno e comercial, desde que seja o único bem imóvel do titular. Já a isenção por reinvestimento em 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39) só vale se o dinheiro for aplicado na compra de outro imóvel residencial; reinvestir em imóvel comercial, terreno sem construção residencial ou reforma de bem que você já possui não garante a isenção dessa modalidade específica.
Imóvel recebido de herança paga ganho de capital?
A transmissão por herança em si não gera ganho de capital, apenas o ITCMD estadual sobre a transmissão. O ganho de capital só é apurado quando o herdeiro vende o imóvel depois, calculado entre o valor de venda e o valor pelo qual o bem foi declarado no inventário. A data de aquisição original (do falecido) costuma valer para o fator de redução de imóveis antigos, o que pode reduzir bastante o imposto em bens de família há décadas.
Posso parcelar o DARF do ganho de capital?
Sim, é possível parcelar o débito pelo portal e-CAC, geralmente em até 60 meses, mas o parcelamento tem juros baseados na Selic e não afasta a obrigação de declarar a operação no ano seguinte. O ideal é pagar o DARF integral dentro do prazo sempre que possível, já que o custo do parcelamento pode superar o valor economizado ao adiar o pagamento.
O que acontece se eu não pagar o DARF no prazo?
Incide multa de mora de 0,33% ao dia sobre o valor devido, limitada a 20% do total, além de juros pela taxa Selic acumulada a partir do mês seguinte ao vencimento. Se a Receita identificar a omissão por cruzamento de dados (como a escritura registrada em cartório), o lançamento pode ser feito de ofício, com multa de até 75% do imposto devido, chegando a 150% em caso de fraude. Regularizar espontaneamente antes de qualquer notificação evita a multa mais pesada.
Preciso declarar mesmo se o ganho for isento?
Sim. Mesmo quando não há imposto a pagar (por isenção do único imóvel ou por reinvestimento), a operação de venda precisa ser informada na Declaração de Ajuste Anual do ano seguinte, na ficha de bens e na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis. Deixar de informar pode gerar inconsistência entre os dados da Receita Federal (que recebe informações do cartório e do ITBI municipal) e sua declaração, aumentando o risco de cair na malha fina.
Corretagem e ITBI reduzem o valor do imposto?
Sim. O valor pago de comissão de corretagem na venda e o ITBI pago na compra do imóvel podem ser somados ao custo de aquisição ou abatidos do valor de venda, desde que comprovados com nota fiscal ou recibo formal. Benfeitorias e reformas documentadas também entram nesse cálculo, desde que tenham nota fiscal em nome do proprietário. Quanto mais documentado o histórico do imóvel, menor tende a ser o ganho de capital tributável apurado no GCAP.
Se parte do valor da venda for aplicada em renda fixa ou fundos imobiliários enquanto você decide o próximo passo, veja também como declarar investimentos no Imposto de Renda 2026. Se o imóvel vendido era alugado antes da venda, confira como declarar aluguel recebido no IR 2026, já que carnê-leão e ganho de capital são apurados de formas diferentes e não devem ser confundidos.
Quem vende um imóvel por causa de mudança de emprego ou desligamento também costuma precisar entender o cálculo da rescisão trabalhista em 2026, já que FGTS e verbas rescisórias entram na mesma decisão financeira. E se a venda muda sua faixa de renda anual, vale conferir qual o valor mínimo para ser obrigado a declarar Imposto de Renda em 2026, pois ganhos isentos também podem tornar a declaração obrigatória.
Valores, alíquotas e limites de isenção citados neste artigo (atualizado em agosto de 2026) têm como base a legislação federal vigente (Lei 13.259/2016, Lei 9.250/1995, Lei 11.196/2005 e Lei 7.713/1988) e as orientações publicadas pela Receita Federal. Regras tributárias podem ser alteradas por nova legislação; confirme sempre os valores e prazos atualizados no portal oficial gov.br/receitafederal antes de realizar o pagamento do DARF. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista para o seu caso específico.
Economista e consultor financeiro com mais de 10 anos de mercado. Cobre educação financeira, cartões de crédito, empréstimos, score, declaração de IR, investimentos e regulamentação do Banco Central. Formado em Economia pela FGV-EAESP. Já passou por bancos de varejo e fintechs, hoje dedica-se a explicar finanças complexas de forma simples e prática para o leitor brasileiro.
Atualizado em 13 de agosto de 2026
