📑 Sumário deste guia
- O que é o carnê-leão e quem precisa recolher?
- Qual é a tabela do imposto sobre aluguel?
- Quais despesas posso deduzir do aluguel recebido?
- Como calcular o imposto do aluguel: dois exemplos completos
- Como acessar o Carnê-Leão Web e pagar o DARF?
- Como lançar o aluguel na declaração anual do IR 2026?
- Aluguel via imobiliária ou plataforma: o que muda?
- Não recolhi o carnê-leão do aluguel: como regularizar?
- O que muda no imposto do aluguel em 2026?
- Perguntas Frequentes
Atualizado em agosto de 2026. Declarar aluguel recebido no Imposto de Renda é um processo em duas etapas: o recolhimento mensal do imposto pelo carnê-leão durante o ano do recebimento e o lançamento anual dos valores na declaração de ajuste. Segundo a tabela oficial publicada pela Receita Federal, a faixa de isenção mensal subiu para R$ 2.428,80 a partir de maio de 2025, e o desconto simplificado mensal chegou a R$ 607,20, valores que definem quem paga e quanto paga sobre a renda de locação no ano-base da declaração de 2026. Quem pulou a etapa mensal está na mira do cruzamento com a DIMOB, a declaração que as imobiliárias entregam à Receita com cada contrato e cada valor pago. Este guia mostra a tabela atualizada, as deduções permitidas, dois exemplos de cálculo completos, o passo a passo do Carnê-Leão Web e como regularizar atrasados.
O que é o carnê-leão e quem precisa recolher?
Carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do IR sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior, sem retenção na fonte. Quem recebe aluguel de inquilino pessoa física precisa recolher sempre que a base de cálculo mensal (aluguéis menos deduções) ultrapassar a faixa de isenção da tabela progressiva.
A lógica é simples: quando o inquilino é uma empresa, ela mesma retém o imposto na fonte antes de pagar o aluguel. Quando o inquilino é pessoa física, ninguém retém, e a lei transfere a obrigação para o locador, que deve apurar e pagar o imposto mês a mês, no ano do recebimento, e não apenas na declaração anual. Isso vale para aluguel residencial, comercial, temporada e até sublocação. O imposto pago pela plataforma ou imobiliária não existe nesse arranjo: intermediária de locação não retém IR de aluguel entre pessoas físicas, apenas repassa e informa à Receita. Importante: mesmo quem recebe aluguel abaixo da faixa de isenção deve informar o rendimento na declaração anual se estiver obrigado a declarar por qualquer critério, como rendimentos tributáveis do ano acima de R$ 35.584,00. O recolhimento mensal e a declaração anual são obrigações separadas.
Qual é a tabela do imposto sobre aluguel?
O aluguel segue a tabela progressiva mensal do IRPF. De maio a dezembro de 2025, ano-base da declaração de 2026, a isenção foi de R$ 2.428,80 e a alíquota máxima de 27,5% acima de R$ 4.664,68, sempre aplicadas sobre a base de cálculo, com parcela a deduzir.
Tabela oficial vigente a partir de maio de 2025, conforme a Receita Federal:
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | R$ 0,00 |
| De R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
De janeiro a abril de 2025, a faixa isenta era de R$ 2.259,20, com parcelas a deduzir menores (7,5% com R$ 169,44, até 27,5% com R$ 896,00). Além da tabela, existe o desconto simplificado mensal de até R$ 607,20 (25% da faixa isenta), aplicado automaticamente pelo Carnê-Leão Web quando for mais vantajoso que as deduções reais. Esses valores estão publicados na página oficial de tabelas do IRPF 2025 da Receita Federal e são sujeitos a reajuste por lei; confirme sempre a versão vigente antes de calcular.
Quais despesas posso deduzir do aluguel recebido?
Podem ser abatidos do aluguel bruto, antes do imposto: IPTU e taxas pagas pelo proprietário, condomínio quando o encargo é do dono, a comissão da imobiliária e aluguéis pagos ao dono original em caso de sublocação. Reforma, pintura e manutenção não são dedutíveis no carnê-leão.
A regra vem do Regulamento do Imposto de Renda: só reduzem o rendimento tributável de aluguel os encargos que, pelo contrato, ficaram a cargo do locador e foram efetivamente pagos por ele. Na prática:
- Dedutível: taxa de administração e corretagem da imobiliária; IPTU pago pelo proprietário; condomínio pago pelo proprietário (comum em imóvel vazio parte do ano ou quando o contrato embute o condomínio no aluguel); despesas de cobrança judicial do aluguel;
- Não dedutível: IPTU e condomínio pagos pelo inquilino (nesse caso também não integram o rendimento); gastos com reforma, mobília, seguro do imóvel e juros de financiamento;
- Sublocação: quem subloca deduz o aluguel que paga ao proprietário original e tributa apenas a diferença.
Guarde comprovantes por pelo menos 5 anos: a Receita pode pedir a prova de qualquer dedução dentro desse prazo, e sem documento o valor é glosado com acréscimos.
Como calcular o imposto do aluguel: dois exemplos completos
O cálculo mensal tem três passos: apurar a base (aluguel bruto menos deduções), localizar a faixa na tabela e aplicar a alíquota com a parcela a deduzir. Um aluguel líquido de R$ 3.000 gera imposto mensal de R$ 55,84; um de R$ 6.000 gera R$ 741,27.
Veja os dois cenários lado a lado, usando a tabela vigente desde maio de 2025:
| Etapa | Exemplo 1: aluguel de R$ 3.200 | Exemplo 2: aluguel de R$ 6.500 |
|---|---|---|
| Aluguel bruto recebido de pessoa física | R$ 3.200,00 | R$ 6.500,00 |
| Deduções (taxa de imobiliária de 8%; IPTU pago pelo dono) | R$ 200,00 | R$ 500,00 |
| Base de cálculo | R$ 3.000,00 | R$ 6.000,00 |
| Faixa da tabela | 15% | 27,5% |
| Cálculo | 15% de R$ 3.000 = R$ 450,00, menos parcela de R$ 394,16 | 27,5% de R$ 6.000 = R$ 1.650,00, menos parcela de R$ 908,73 |
| Imposto do mês (DARF 0190) | R$ 55,84 | R$ 741,27 |
Detalhe que muda o resultado: se o locador do Exemplo 1 não tivesse deduções reais, o Carnê-Leão Web aplicaria o desconto simplificado de R$ 607,20, derrubando a base para R$ 2.592,80 e o imposto para cerca de R$ 12,30 (7,5% menos R$ 182,16). O sistema compara sozinho e usa o que for melhor para você. Quem tem mais de um imóvel alugado soma todos os aluguéis do mês numa única apuração: a tabela incide sobre o total, não imóvel por imóvel.
Como acessar o Carnê-Leão Web e pagar o DARF?
O Carnê-Leão Web fica dentro do e-CAC da Receita Federal, sem instalação. Você lança os aluguéis e deduções mês a mês, o sistema calcula pela tabela vigente e emite o DARF código 0190, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Passo a passo:
- Acesse o portal e-CAC da Receita Federal e entre com sua conta gov.br (nível prata ou ouro);
- No menu, abra Meu Imposto de Renda e clique em Acessar Carnê-Leão;
- Identifique o ano-calendário e cadastre a fonte: em rendimentos, escolha o código de aluguéis;
- Lance o valor bruto recebido no mês e, na aba de deduções, os encargos pagos (taxa de administração, IPTU, condomínio do locador);
- Confira a apuração automática e clique em Emitir DARF;
- Pague até o último dia útil do mês seguinte (aluguel recebido em março vence no fim de abril) por Pix, débito ou internet banking.
O sistema guarda tudo e, na hora da declaração anual, você importa os dados com um clique. Dica de organização: lance o aluguel no mês em que o dinheiro efetivamente entrou na conta, não no mês de competência do contrato. Aluguel de dezembro recebido em janeiro pertence ao ano seguinte.
Como lançar o aluguel na declaração anual do IR 2026?
Aluguel recebido de pessoa física entra na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, mês a mês, com o imposto do carnê-leão pago informado na coluna própria. Aluguel recebido de empresa entra em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, conforme o informe da fonte.
No programa do IRPF 2026, o caminho mais seguro é importar: dentro da ficha de rendimentos de pessoa física, aba Outras Informações, use a opção Importar Dados do Carnê-Leão e confira as colunas de aluguéis e de imposto pago. Quem não usou o Carnê-Leão Web digita manualmente os valores mensais. Três situações específicas:
- Inquilino pessoa jurídica: a empresa retém o IR na fonte e fornece informe de rendimentos; lance na ficha de rendimentos de PJ com o CNPJ da fonte pagadora;
- Imóvel em nome do casal: o aluguel pode ser tributado 50% em cada declaração ou integralmente na de um dos cônjuges; o critério escolhido deve ser mantido durante todo o ano;
- Aluguel abaixo da isenção o ano todo: sem imposto mensal, mas o total anual ainda compõe seus rendimentos tributáveis na declaração e pode elevar o imposto devido no ajuste.
O imóvel em si continua na ficha Bens e Direitos (Grupo 01), com a informação de que está alugado na Discriminação. Para o detalhamento completo do lado patrimonial, veja nosso guia de como declarar imóvel alugado no IRPF 2026.
Aluguel via imobiliária ou plataforma: o que muda?
Muda a fiscalização, não a obrigação. A imobiliária entrega à Receita a DIMOB, informando contrato por contrato quanto cada locador recebeu no ano. O cruzamento com sua declaração é automático: valor divergente ou carnê-leão em falta gera malha fina. A comissão da imobiliária é dedutível.
Pontos práticos de quem aluga intermediado:
- O rendimento tributável é o aluguel bruto do contrato menos a comissão retida pela administradora, já que a taxa de administração é dedutível; use o relatório anual da imobiliária como comprovante;
- A DIMOB registra o valor efetivamente repassado e a comissão, então declare exatamente o que consta no informe anual da administradora;
- Plataformas de temporada seguem a mesma lógica de aluguel recebido de pessoa física: o anfitrião apura carnê-leão sobre o valor recebido, deduzindo a comissão da plataforma quando destacada;
- Contrato direto, sem imobiliária, não passa pela DIMOB, mas o inquilino que declara o aluguel pago na ficha de Pagamentos Efetuados (código 70) entrega o mesmo cruzamento à Receita pelo seu CPF.
Em resumo: hoje praticamente toda locação formal chega ao radar da Receita por algum lado, o do inquilino ou o da administradora. A conta de quem não recolheu chega com juros.
Não recolhi o carnê-leão do aluguel: como regularizar?
Emita os DARFs em atraso pelo próprio Carnê-Leão Web ou pelo Sicalc, com multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic. Declarar o aluguel no ajuste anual sem ter pago o carnê-leão expõe você a multa isolada de 50% sobre o valor não recolhido.
A ordem correta de regularização:
- Lance retroativamente os meses em aberto no Carnê-Leão Web (ele aceita lançamentos do ano corrente e permite gerar DARFs vencidos com os acréscimos calculados);
- Para anos anteriores, use o Sicalc no site da Receita, código de receita 0190, informando o período de apuração de cada mês devido;
- Pague os DARFs com os acréscimos;
- Se a declaração anual já foi entregue sem esses rendimentos, retifique a declaração incluindo os aluguéis mês a mês e o imposto pago.
Pagar espontaneamente antes de qualquer intimação é o cenário barato: multa de mora limitada a 20% mais Selic. Esperar a Receita cobrar depois do cruzamento da DIMOB pode transformar isso em lançamento de ofício com multa de 75%. Quem está atrasado desde 2025 e entregou a declaração de 2026 incompleta deve retificar o quanto antes; o guia de como escapar da malha fina do IR 2026 mostra o caminho da retificadora.
O que muda no imposto do aluguel em 2026?
Desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal de quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 por mês, via redutor de até R$ 312,89 aplicado sobre o imposto da tabela. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, o benefício diminui gradualmente até desaparecer.
O texto legal aprovado determina que “será concedida redução do imposto sobre os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas”, conforme o art. 3º-A incluído pela Lei 15.270/2025, cujo texto integral está na publicação oficial do Senado Federal. Como o carnê-leão é exatamente uma incidência mensal, o locador com base de cálculo de até R$ 5.000 em 2026 tem o imposto do mês reduzido a zero pelo próprio sistema da Receita. Atenção a três pontos:
- O redutor considera o conjunto dos rendimentos tributáveis do mês. Quem tem salário mais aluguel soma tudo: um salário de R$ 4.000 mais aluguel de R$ 3.000 passa longe do teto do benefício;
- A tabela progressiva de 2026 continua a mesma de maio de 2025 (isenção formal de R$ 2.428,80), com o redutor aplicado por cima, conforme a página de tabelas de 2026 da Receita Federal;
- Essas mudanças afetam o carnê-leão pago ao longo de 2026 e a declaração de 2027. A declaração de 2026, ano-base 2025, segue as regras antigas.
Valores sujeitos a regulamentação adicional; confirme no portal oficial antes de aplicar ao seu caso. A mesma lei mudou a tributação de dividendos, tema que detalhamos no guia de como declarar ações e dividendos no IR 2026. E se além do imóvel você tem aplicações financeiras, complete a declaração com o passo a passo de como declarar investimentos no IR 2026.
Perguntas Frequentes
Recebo R$ 2.000 de aluguel por mês. Preciso pagar carnê-leão?
Não há imposto mensal, porque R$ 2.000 está abaixo da faixa isenta de R$ 2.428,80 vigente desde maio de 2025. Mas duas ressalvas importam: primeiro, se você tem outros rendimentos recebidos de pessoa física no mesmo mês (outro aluguel, serviços autônomos), tudo se soma numa única base de cálculo. Segundo, o total anual de aluguéis ainda deve aparecer na sua declaração de ajuste como rendimento tributável, e lá ele se soma aos demais rendimentos do ano, podendo gerar imposto a pagar no ajuste mesmo sem carnê-leão mensal devido.
O inquilino paga direto o condomínio e o IPTU. Isso entra no meu rendimento?
Não. Quando o contrato atribui esses encargos ao inquilino e ele paga diretamente ao condomínio e à prefeitura, os valores não integram seu rendimento tributável de aluguel e, pela mesma lógica, você não pode deduzi-los. A dedução só existe quando o encargo é do locador e sai do bolso dele. Cuidado com o arranjo em que o inquilino deposita tudo junto para você repassar: nesse formato, o valor cheio transita como recebimento seu e a documentação das deduções precisa estar impecável para abater a diferença.
Qual o código do DARF do carnê-leão e quando vence?
O código de receita é 0190 (carnê-leão), e o vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel. Aluguel que caiu na conta em janeiro gera DARF vencendo no fim de fevereiro, e assim por diante. O DARF é emitido dentro do Carnê-Leão Web, no e-CAC, já calculado pela tabela vigente, e pode ser pago por Pix. Não existe valor mínimo de DARF que dispense o pagamento no carnê-leão via sistema; se a apuração der imposto, o documento é gerado e deve ser quitado no prazo para evitar multa de mora.
Alugo três imóveis. Calculo o imposto separado para cada um?
Não. O carnê-leão soma todos os rendimentos de aluguel recebidos de pessoas físicas no mês numa única base de cálculo. Três aluguéis de R$ 1.500 cada não são três valores isentos: são R$ 4.500 de base, tributados na faixa de 22,5% com a parcela a deduzir correspondente. A tentativa de fatiar rendimentos para ficar abaixo da isenção é um clássico da malha fina, porque a DIMOB e as declarações dos inquilinos entregam o total real. As deduções de cada imóvel (IPTU, condomínio, comissão) também se somam no mesmo mês.
Aluguel recebido de empresa também entra no carnê-leão?
Não. Quando o inquilino é pessoa jurídica, a própria empresa retém o IR na fonte pela tabela progressiva antes de pagar e recolhe em nome dela. Você recebe o valor líquido e, em fevereiro, o informe de rendimentos com o total anual e o imposto retido. Na declaração, esses valores vão na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, com o CNPJ da fonte. O carnê-leão é exclusivo para rendimentos de pessoas físicas e do exterior. Se você tem os dois tipos de inquilino, vai preencher as duas fichas, cada uma com sua parte.
Posso deduzir a reforma que fiz para alugar o imóvel?
Não no carnê-leão: gastos com reforma, pintura, móveis e melhorias não são dedutíveis do rendimento de aluguel. Mas guarde todas as notas fiscais, porque essas benfeitorias podem ser somadas ao custo de aquisição do imóvel na ficha Bens e Direitos, o que reduz o ganho de capital (e o imposto de 15%) quando você vender o imóvel no futuro. São dois regimes diferentes: o aluguel admite apenas IPTU, condomínio e taxas pagas pelo locador; a venda admite o histórico de benfeitorias documentadas incorporadas ao custo.
Esqueci o carnê-leão o ano inteiro de 2025. A declaração de 2026 me denunciou?
Se você declarou os aluguéis mês a mês na ficha correta, a Receita enxerga que houve rendimento sujeito a carnê-leão sem o recolhimento mensal correspondente. O imposto em si entrou na conta do ajuste anual, mas ficam devidos os acréscimos pelo atraso mensal e existe a possibilidade de multa isolada de 50% sobre o carnê-leão não pago. A recomendação é gerar os DARFs de 2025 em atraso pelo Sicalc, pagar com multa de mora e juros Selic e guardar os comprovantes. Regularização espontânea sempre sai mais barata que cobrança de ofício.
Como declarar aluguel de imóvel que pertence ao casal?
Em regime de comunhão, o rendimento do bem comum pode ser tributado integralmente na declaração de um dos cônjuges ou dividido em 50% para cada um, e o critério escolhido deve valer para o ano todo. Dividir costuma reduzir o imposto quando os dois têm outras rendas, porque cada metade cai em faixa menor da tabela progressiva. No carnê-leão, cada cônjuge lança sua parte no próprio sistema. O imóvel aparece na ficha Bens e Direitos do titular que o declara (ou 50% em cada, conforme o padrão adotado nas declarações anteriores).
Aluguel por temporada tipo Airbnb segue as mesmas regras?
Sim. A hospedagem paga por pessoa física é rendimento de aluguel recebido de pessoa física: soma na base do carnê-leão do mês em que o repasse caiu na sua conta, com direito a deduzir a comissão da plataforma quando ela vem destacada no extrato. A frequência não muda a natureza: dez diárias no mês entram somadas. O que muda o enquadramento é oferecer serviços típicos de hotelaria (café, limpeza diária) de forma estruturada, o que pode caracterizar atividade empresarial e exigir CNPJ. Para locação pura e simples, vale o carnê-leão comum.
Vale a pena colocar os imóveis numa empresa para pagar menos imposto?
Depende da escala. Pessoa física paga até 27,5% sobre o aluguel líquido; uma empresa no lucro presumido paga em torno de 11% a 14% sobre a receita de locação, mas tem custos de contador, taxas e distribuição de lucros que a partir de 2026 pode sofrer retenção de 10% acima de R$ 50 mil mensais por sócio, pela Lei 15.270/2025. Em geral, a conta começa a fechar com vários imóveis e renda de locação alta. Faça a simulação com um contador antes de constituir PJ: para um ou dois imóveis, o carnê-leão costuma ser mais simples e barato.
O que acontece se o inquilino atrasar e eu receber dois aluguéis no mesmo mês?
O carnê-leão segue o regime de caixa: tributa-se o que foi recebido no mês, não o que era devido. Dois aluguéis de R$ 2.300 recebidos juntos em abril formam base de R$ 4.600, tributada na faixa de 22,5%, mesmo que cada um isoladamente fosse isento. É a regra, ainda que pareça injusta. O inverso também vale: mês sem recebimento é mês sem imposto. Por isso o controle deve ser pela data do crédito na conta, com extratos guardados. Juros e multa de mora cobrados do inquilino integram o rendimento tributável do mês do recebimento.
Conteúdo informativo atualizado em agosto de 2026, com base nas tabelas oficiais da Receita Federal e na Lei 15.270/2025. Faixas, alíquotas e limites são sujeitos a reajuste; confirme os valores vigentes no portal gov.br/receitafederal antes de recolher. Este artigo não substitui orientação contábil ou tributária profissional para o seu caso concreto.
Economista e consultor financeiro com mais de 10 anos de mercado. Cobre educação financeira, cartões de crédito, empréstimos, score, declaração de IR, investimentos e regulamentação do Banco Central. Formado em Economia pela FGV-EAESP. Já passou por bancos de varejo e fintechs, hoje dedica-se a explicar finanças complexas de forma simples e prática para o leitor brasileiro.
Atualizado em 13 de agosto de 2026
