📑 Sumário deste guia
Abril/Maio de 2026 – O período de declaração do Imposto de Renda é sempre um momento de atenção para milhões de brasileiros. E quando o assunto envolve bens de grande valor, como imóveis, a complexidade pode aumentar. Se você possui um imóvel financiado, é fundamental entender a dinâmica por trás da declaração, especialmente no que tange ao valor de mercado imóvel financiado declaração Imposto Renda 2026. Contrariando a intuição de muitos, a Receita Federal possui regras claras e distintas para como esses bens devem ser reportados, focando no custo histórico e não na flutuação do mercado.
Este guia completo foi elaborado para desmistificar o processo e garantir que você declare seu patrimônio de forma correta, evitando cair na malha fina. Vamos explorar em detalhes o princípio do custo de aquisição, como preencher a declaração, o que pode ser adicionado ao valor do imóvel e os erros mais comuns a serem evitados. Prepare-se para compreender de uma vez por todas como o valor de mercado afeta – ou não – a declaração de seus imóveis financiados.
O Princípio do Custo de Aquisição: A Base da Sua Declaração no IR 2026
Um dos pontos mais importantes e frequentemente mal interpretados na declaração de imóveis para o Imposto de Renda é a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição. Para a Receita Federal, o valor que você deve informar na sua declaração não é o quanto seu imóvel vale hoje no mercado imobiliário, mas sim o quanto ele custou para você, acrescido de determinadas despesas.
Este é o chamado “princípio do custo de aquisição” ou “custo histórico”. Ele determina que, para fins de Imposto de Renda, o valor do seu imóvel deve ser mantido pelo preço que você pagou por ele, somando-se os valores pagos anualmente em caso de financiamento e outras despesas específicas. Essa regra existe para evitar que os contribuintes sejam tributados por um ganho de capital “no papel” (apenas por valorização de mercado) antes da efetiva venda do bem.
Distinção entre Custo de Aquisição e Valor de Mercado Atual
É crucial entender que o valor de mercado de um imóvel é a quantia pela qual ele poderia ser vendido hoje, influenciado por fatores como localização, infraestrutura, demanda, condições econômicas e até mesmo o tipo de acabamento. Este valor é dinâmico e pode mudar significativamente de um ano para o outro. Já o custo de aquisição para o IR é estático e só é atualizado com pagamentos e benfeitorias comprovadas.
Imagine que você comprou um apartamento por R$ 300.000,00 em 2020. Em 2025, o valor de mercado desse mesmo apartamento pode ter subido para R$ 450.000,00. Para a declaração de Imposto de Renda 2026 (ano-calendário 2025), você não informará os R$ 450.000,00. Você continuará a informar o valor acumulado do custo de aquisição, ou seja, o total das parcelas do financiamento pagas até 31/12/2025, somado às despesas iniciais e benfeitorias.
Essa abordagem simplifica a declaração anual, pois o contribuinte não precisa recorrer a avaliações imobiliárias anualmente. A atualização só ocorre com os pagamentos efetivamente realizados e as despesas que comprovadamente agregam valor ao imóvel.
O que compõe o Custo de Aquisição para o IR 2026?
Para o Imposto de Renda 2026, o custo de aquisição de um imóvel financiado é composto por diversos elementos, além do valor principal pago ao vendedor. É fundamental guardar todos os comprovantes para justificar esses acréscimos. Os principais itens que podem ser adicionados são:
- Valor efetivamente pago ao vendedor: O montante inicial e as parcelas do financiamento que foram quitadas até 31 de dezembro do ano-calendário (no caso, 2025).
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): O imposto municipal pago para a transferência da propriedade.
- Custos de Cartório: Despesas com escritura pública e registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
- Comissão de Corretagem: Se o ônus da comissão foi do comprador e houver recibo em nome do corretor ou da imobiliária.
- Reformas e Benfeitorias: Gastos com construção, ampliação, reforma ou melhoria do imóvel, desde que devidamente comprovados por notas fiscais e recibos. Essas melhorias devem ser capazes de aumentar a vida útil ou o valor do imóvel.
É importante ressaltar que despesas rotineiras como IPTU, condomínio, taxas de água, luz ou gás não podem ser adicionadas ao custo de aquisição. Elas são despesas de manutenção e uso do imóvel.
Como Declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026
A declaração de um imóvel financiado exige atenção aos detalhes, especialmente no preenchimento da ficha de “Bens e Direitos”. O processo envolve atualizar o valor pago anualmente e detalhar as informações do financiamento. Lembre-se que o ano-calendário para a declaração de 2026 é 2025.
Siga os passos abaixo para preencher corretamente:
- Acesse a ficha “Bens e Direitos”: No programa da Receita Federal, selecione esta ficha e clique em “Novo”.
- Selecione o Código do Bem:
- 11 – Apartamento: Para apartamentos, flats, conjuntos e lajes.
- 12 – Casa: Para casas, chalés, bangalôs.
- 13 – Terreno: Para terrenos, glebas e lotes.
- 14 – Imóvel Rural: Para sítios, fazendas, chácaras.
- Localização: Informe a localização do imóvel (Brasil ou Exterior).
- Discriminação: Este campo é crucial. Detalhe todas as informações relevantes:
- Tipo do imóvel (casa, apartamento).
- Endereço completo (rua, número, bairro, cidade, estado, CEP).
- Data de aquisição.
- Nome e CPF/CNPJ do vendedor.
- Informações do financiamento: Nome do banco ou instituição financeira (ex: Caixa Econômica Federal – caixa.gov.br), número do contrato, valor total do financiamento, número de parcelas e quantas foram pagas até 31/12/2025.
- Se houve uso de FGTS (fgts.caixa.gov.br), mencione o valor e a data de utilização.
- Mencione também o valor do ITBI, taxas de cartório e corretagem, se aplicável, e as benfeitorias realizadas no ano.
- Situação em 31/12/2024: Informe o valor total pago até esta data. Se o imóvel foi adquirido em 2025, este campo ficará zerado.
- Situação em 31/12/2025: Informe o valor total pago até esta data. Este valor deve ser a soma da “Situação em 31/12/2024” mais todas as parcelas do financiamento pagas em 2025, ITBI, taxas de cartório, comissão de corretagem (se pagas em 2025) e reformas/benfeitorias realizadas em 2025.
Atenção: O campo “Situação em 31/12/2025” nunca deve ser preenchido com o valor de mercado do imóvel. Ele reflete apenas o custo de aquisição acumulado.
Documentação Essencial para a Declaração
Para comprovar os valores declarados e evitar problemas com a Receita Federal, é imprescindível manter toda a documentação organizada e acessível. Guarde estes documentos por, no mínimo, cinco anos (prazo prescricional):
- Contrato de compra e venda e/ou escritura do imóvel.
- Contrato de financiamento imobiliário com a instituição bancária (ex: Caixa Econômica Federal).
- Extratos anuais do financiamento, que detalham os valores pagos de juros e amortização.
- Comprovantes de pagamento do ITBI.
- Recibos de taxas de cartório (registro e escritura).
- Recibo de pagamento da comissão de corretagem (se aplicável).
- Notas fiscais e recibos de serviços e materiais de construção para reformas e benfeitorias.
A falta de comprovação pode levar à glosa de valores e, consequentemente, à malha fina.
Cenários Comuns na Declaração de Imóveis Financiados
A forma de preencher a declaração pode variar ligeiramente dependendo do status do seu financiamento:
- Imóvel recém-adquirido em 2025: Preencha a “Situação em 31/12/2024” com zero. Em “Situação em 31/12/2025”, informe a soma do valor da entrada, das parcelas pagas em 2025, ITBI, taxas de cartório e corretagem (se o ônus foi seu).
- Imóvel adquirido em anos anteriores e ainda financiado: A “Situação em 31/12/2024” será o valor total pago até o final de 2024. A “Situação em 31/12/2025” será o valor de 31/12/2024 somado às parcelas pagas em 2025 e eventuais benfeitorias realizadas e pagas em 2025.
- Imóvel quitado em 2025: A “Situação em 31/12/2024” será o valor acumulado até essa data. A “Situação em 31/12/2025” será o valor total do custo de aquisição do imóvel (todos os pagamentos e despesas agregadas). A partir de então, o valor em “Bens e Direitos” não será mais alterado, a menos que novas benfeitorias sejam realizadas.
- Venda de imóvel financiado: Se você vendeu um imóvel financiado em 2025, a situação é mais complexa e envolve o cálculo do ganho de capital. Nesse caso, você deverá preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) no site da Receita Federal (gov.br) e importar os dados para sua declaração. O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição corrigido.
Reformas e Melhorias: Adicionando Valor ao seu Imóvel (e à Declaração)
Realizar reformas e benfeitorias no seu imóvel não só o valoriza no mercado, mas também pode aumentar o seu custo de aquisição para fins de Imposto de Renda, o que é uma grande vantagem na hora de uma futura venda, pois reduzirá o ganho de capital tributável. No entanto, há regras claras para isso.
Para que os gastos com reformas e melhorias sejam considerados no custo de aquisição, eles precisam ser comprovados e ter o potencial de aumentar a vida útil do imóvel, sua área útil ou seu valor de mercado. Isso inclui:
- Construção de novos cômodos.
- Ampliação da área construída.
- Grandes reformas estruturais (telhado, elétrica, hidráulica).
- Instalação de sistemas de segurança, aquecimento, energia solar.
- Reforma de banheiros e cozinhas com troca de revestimentos e louças.
O que não entra: Pequenos reparos e manutenção (pintura simples, troca de lâmpadas, jardinagem) não são considerados benfeitorias para fins de IR.
Para adicionar esses gastos ao custo de aquisição, você deve ter em mãos todas as notas fiscais dos materiais comprados e os recibos de pagamento dos serviços de mão de obra. No campo “Discriminação” da ficha “Bens e Direitos”, detalhe as reformas realizadas e o valor gasto no ano-calendário (2025). No campo “Situação em 31/12/2025”, some esses valores ao custo acumulado do imóvel.
Valores sujeitos a reajuste, confirme no site oficial.
| Item | Pode ser Adicionado ao Custo de Aquisição? | Observações para IR 2026 |
|---|---|---|
| Valor pago ao vendedor (principal) | Sim | Base para o cálculo do custo. |
| ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) | Sim | Comprovantes de pagamento são essenciais. |
| Taxas de Cartório (Registro, Escritura) | Sim | Documentação comprobatória. |
| Comissão de Corretagem | Sim | Se o ônus foi do comprador e há recibo. |
| Reformas e Benfeitorias | Sim | Desde que aumentem a vida útil ou valor do imóvel, com notas fiscais e recibos. |
| Juros do Financiamento | Não | Os juros são parte do custo do financiamento, não do imóvel em si. São despesas financeiras. |
| Condomínio e IPTU | Não | Despesas correntes de manutenção e posse do imóvel. |
| Depreciação do Imóvel | Não | A Receita Federal não permite a atualização por valor de mercado ou depreciação para pessoas físicas. |
| Taxas bancárias (avaliação, abertura de crédito) | Não | Despesas relacionadas ao financiamento, não ao custo do bem. |
Erros Comuns e Dicas para Não Cair na Malha Fina
A declaração do Imposto de Renda pode ser uma fonte de estresse, e erros podem levar a problemas com a Receita Federal. Conheça os equívocos mais frequentes ao declarar imóveis financiados e como evitá-los:
- Erro 1: Atualizar o valor do imóvel pelo preço de mercado. Como já enfatizado, este é o erro mais comum. O valor a ser declarado é o custo de aquisição acumulado, não o valor de mercado. A Receita Federal não permite a atualização do valor do imóvel de pessoa física com base na valorização do mercado.
- Erro 2: Não declarar o financiamento corretamente. Muitos contribuintes esquecem de detalhar o financiamento na discriminação ou de atualizar anualmente o valor pago. Certifique-se de preencher todos os dados do financiamento, incluindo o nome da instituição financeira (ex: Caixa Econômica Federal), número do contrato e os valores anuais pagos.
- Erro 3: Não guardar a documentação comprobatória. A falta de contratos, recibos de ITBI, taxas de cartório, comissão de corretagem e notas fiscais de reformas é um convite à malha fina. Mantenha tudo organizado por, no mínimo, cinco anos.
- Erro 4: Omitir benfeitorias ou declará-las sem comprovantes. Gastos com reformas que aumentam o valor do imóvel devem ser detalhados e comprovados. Declarar valores sem notas fiscais ou recibos pode gerar questionamentos da Receita.
- Erro 5: Confundir despesas dedutíveis com acréscimos ao custo. Juros do financiamento, condomínio, IPTU e outras despesas de manutenção não podem ser adicionados ao custo de aquisição do imóvel.
Dicas para uma Declaração Sem Problemas:
- Organização é a chave: Crie uma pasta física ou digital para todos os documentos relacionados ao seu imóvel e financiamento.
- Revise anualmente: Ao receber os extratos do seu financiamento, compare-os com sua declaração anterior e com os comprovantes de pagamentos extras (ITBI, taxas, reformas).
- Consulte a fonte oficial: Em caso de dúvidas, o site da Receita Federal (gov.br) é a melhor fonte de informação. Há manuais e perguntas frequentes que podem auxiliar.
- Busque ajuda profissional: Se a sua situação for complexa ou se você se sentir inseguro, não hesite em procurar um contador especializado. O investimento pode evitar dores de cabeça futuras.
Declarar corretamente seu imóvel financiado no Imposto de Renda 2026 é um processo que exige atenção, mas que se torna simples com as informações corretas. Lembre-se sempre do princípio do custo de aquisição e da importância da documentação. Ao seguir estas orientações, você garante a conformidade com a legislação e evita problemas com o Fisco, protegendo seu patrimônio e sua tranquilidade financeira.
Este artigo é informativo e não substitui consulta profissional. Confirme dados no site oficial da Receita Federal (gov.br).
Perguntas Frequentes
Posso atualizar o valor do meu imóvel financiado na declaração do IR 2026 para o valor de mercado atual?
Não. Para o Imposto de Renda 2026 (ano-calendário 2025), a Receita Federal exige que imóveis sejam declarados pelo custo de aquisição acumulado, não pelo valor de mercado. Este valor inclui o preço pago, ITBI, taxas de cartório, comissão de corretagem e benfeitorias comprovadas. A atualização pelo valor de mercado é um erro comum que pode levar à malha fina.
O que devo informar no campo ‘Discriminação’ ao declarar um imóvel financiado?
No campo ‘Discriminação’, você deve detalhar o máximo de informações possível: tipo de imóvel, endereço completo, data de aquisição, nome e CPF/CNPJ do vendedor, dados do financiamento (banco, número do contrato, valor total, número de parcelas, quantas foram pagas até 31/12/2025), e valores de ITBI, taxas de cartório e corretagem, se aplicável.
Os juros do financiamento imobiliário podem ser adicionados ao custo de aquisição do imóvel?
Não. Os juros pagos sobre o financiamento imobiliário são considerados despesas financeiras e não podem ser adicionados ao custo de aquisição do imóvel para fins de Imposto de Renda. Apenas o valor principal das parcelas (amortização), além de ITBI, taxas e benfeitorias, compõe o custo.
Quais documentos preciso guardar para comprovar a declaração do meu imóvel financiado?
É crucial guardar o contrato de compra e venda, escritura, contrato de financiamento, extratos anuais do banco (ex: caixa.gov.br), comprovantes de ITBI, recibos de taxas de cartório, comprovantes de comissão de corretagem e notas fiscais de reformas/benfeitorias. Mantenha-os por, no mínimo, cinco anos.
Se eu fiz reformas no meu imóvel em 2025, posso aumentar seu valor na declaração de IR 2026?
Sim, se as reformas forem consideradas benfeitorias (aumentam a vida útil ou o valor do imóvel), você pode adicionar esses gastos ao custo de aquisição. Para isso, é fundamental ter notas fiscais e recibos que comprovem os valores gastos com materiais e mão de obra. Detalhe as benfeitorias no campo ‘Discriminação’.
Empreendedor digital e especialista em finanças pessoais com mais de 10 anos de experiência. Pesquiso e analiso produtos financeiros brasileiros — empréstimos, cartões, investimentos, seguros, benefícios sociais — para ajudar leitores a tomarem decisões mais inteligentes com o próprio dinheiro. Editor responsável e curador do conteúdo do Ecarts.
Atualizado em 22 de maio de 2026
