Como Declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026: Guia Completo

Sostenes Meister

Empreendedor digital e especialista em finanças pessoais com mais de 10 anos de experiência. Pesquiso e analiso produtos financeiros brasileiros — empréstimos, cartões, investimentos, seguros, benefícios sociais —…

Atualizado em 22 de maio de 2026 · Leitura: 14 min · Fontes oficiais: gov.br, BCB, INSS, Receita Federal

Abril/Maio de 2026 chegou, e com ele, o período de acertar as contas com o Leão. Para muitos brasileiros, a declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) referente ao ano-calendário 2025 pode parecer um labirinto, especialmente quando se trata de bens de maior valor, como um imóvel financiado. Mas não se preocupe! Como seu especialista em finanças pessoais, estou aqui para descomplicar o processo e mostrar como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2026 passo a passo, garantindo que você evite a temida malha fina e durma tranquilo.

A aquisição de um imóvel, seja para moradia ou investimento, é um dos maiores passos financeiros na vida de uma pessoa. No entanto, a forma como esse bem é declarado anualmente à Receita Federal gera muitas dúvidas. Diferente de um imóvel quitado, o financiado exige uma atenção redobrada, pois envolve a declaração do bem em si e da dívida contraída. Nosso objetivo é fornecer um guia prático e acessível, com exemplos e dicas, para que sua declaração seja feita de forma correta e sem estresse.

Por Que Declarar Seu Imóvel Financiado é Crucial no IR 2026?

Declarar seu imóvel financiado no Imposto de Renda 2026 não é apenas uma formalidade, é uma obrigação legal que garante a transparência da sua situação patrimonial perante a Receita Federal. O não cumprimento ou a declaração incorreta pode trazer consequências sérias, como cair na malha fina, ter que retificar a declaração, pagar multas e até mesmo responder a processos por sonegação fiscal.

A Receita Federal cruza informações de diversas fontes: bancos, cartórios, imobiliárias, e outras instituições financeiras. Se você adquiriu um imóvel financiado em 2025 (ou em anos anteriores e ainda está pagando), essa informação já está no radar do Fisco. Declarar corretamente seu imóvel e o financiamento é essencial para:

• Evitar a Malha Fina: Discrepâncias entre o que você declara e o que a Receita já sabe são o principal motivo para cair na malha fina.
• Comprovar Origem do Patrimônio: A declaração é a sua forma de comprovar a origem dos seus bens e a evolução do seu patrimônio.
• Manter a Regularidade do CPF: Um CPF irregular pode impedir você de realizar diversas operações financeiras e civis.
• Garantir Direitos Futuros: Em caso de venda do imóvel, a declaração correta é fundamental para o cálculo do ganho de capital e a eventual isenção de imposto.

Lembre-se: o que você declara no Imposto de Renda de 2026 se refere a todos os fatos geradores ocorridos no ano-calendário de 2025. Portanto, todas as movimentações de compra, venda, pagamentos de parcelas e saldos devedores até 31 de dezembro de 2025 devem ser reportadas.

Documentos Essenciais para a Declaração do Imóvel Financiado

A chave para uma declaração sem erros é a organização. Antes de iniciar o preenchimento do programa da Receita Federal, reúna todos os documentos pertinentes. Eles serão seus aliados para informar os dados com precisão.

• Contrato de Compra e Venda do Imóvel: Contém todas as informações do bem (endereço, área, valor de aquisição, data da compra) e dos vendedores/compradores.
• Contrato de Financiamento Imobiliário: Detalha as condições do financiamento, valor financiado, taxa de juros, prazo, etc.
• Extrato Anual de Pagamentos do Financiamento: Fornecido pela instituição financeira (banco). Este documento é crucial, pois informa o total de parcelas pagas no ano-calendário (2025), o saldo devedor em 31/12/2025 e, muitas vezes, os valores de juros e amortização.
• Informe de Rendimentos da Instituição Financeira: Além do extrato do financiamento, o banco pode fornecer um informe mais completo, que inclui o financiamento.
• Comprovantes de Pagamento da Entrada: Se a entrada foi paga em 2025 ou anos anteriores, tenha os comprovantes (extratos bancários, recibos).
• Recibos de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Comprovante do imposto pago à prefeitura na compra do imóvel.
• Comprovantes de Despesas com Corretagem e Registro: Custos adicionais da aquisição que podem ser somados ao custo do imóvel.
• Carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): Para identificar o número de inscrição municipal do imóvel.
• Extrato do FGTS (se utilizado): Caso você tenha utilizado o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para a compra ou amortização do imóvel.

Onde Obter Cada Documento?

A maioria desses documentos é de fácil acesso:

• Contratos: Estão com você desde a compra ou podem ser solicitados ao cartório onde o imóvel foi registrado.
• Extratos e Informes Bancários: Disponíveis nos canais digitais do seu banco (internet banking, aplicativo) ou solicitados diretamente na agência. Geralmente, são liberados até o final de fevereiro do ano da declaração.
• Comprovantes de Pagamento: Guardados por você ou acessíveis via extrato bancário.
• IPTU: Carnê enviado anualmente pela prefeitura ou disponível no site da prefeitura do seu município.
• Extrato FGTS: Pode ser obtido no site oficial do FGTS (fgts.caixa.gov.br) ou pelo aplicativo FGTS.

Passo a Passo: Como Declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026

Agora que você reuniu todos os documentos, vamos ao preenchimento do programa da Receita Federal. O processo se divide basicamente em duas partes: a declaração do bem (o imóvel) e a declaração da dívida (o financiamento).

Primeiro, baixe e instale o programa IRPF 2026 no site oficial da Receita Federal (gov.br).

Ficha “Bens e Direitos”: Detalhando o Imóvel

Nesta ficha, você informará o imóvel em si. O grande segredo aqui é que o valor declarado do imóvel deve ser o total *pago até a data de 31/12 do ano-calendário*, e não o valor total de mercado ou o valor de compra original do imóvel. O imóvel não se valoriza para a Receita Federal enquanto não for vendido.

1. No menu à esquerda do programa, selecione “Bens e Direitos”.

2. Clique em “Novo”.

3. Grupo: Selecione o código “01 – Bens Imóveis”.

4. Código: Escolha o tipo de imóvel (ex: “12 – Casa”, “13 – Apartamento”, “11 – Apartamento”, “14 – Imóvel Rural”).

5. Localização: Selecione “105 – Brasil”.

6. Número de Inscrição Municipal (IPTU): Informe o número de inscrição do imóvel, que consta no carnê do IPTU.

7. Endereço: Preencha com o CEP, endereço completo, número, complemento (se houver), bairro, cidade e UF.

8. Discriminação: Este é um campo crucial. Descreva detalhadamente o imóvel e a forma de aquisição. Inclua:

   • Tipo de imóvel (apartamento, casa).
   • Endereço completo.
   • Data da aquisição.
   • Nome e CNPJ da instituição financeira que concedeu o financiamento.
   • Valor total do imóvel (preço de contrato).
   • Valor da entrada.
   • Número de parcelas e valor de cada parcela.
   • Se houve utilização de FGTS, mencione o valor e a data.
   • Exemplo: “Apartamento localizado na Rua Exemplo, nº 123, Bairro Central, Cidade X, adquirido em 15/03/2024 pelo valor total de R$ 300.000,00, financiado pelo Banco Y (CNPJ: XX.XXX.XXX/XXXX-XX). Entrada de R$ 50.000,00 e o restante em 360 parcelas mensais de aproximadamente R$ 1.500,00. Em 2025, foram pagas 12 parcelas. Não houve utilização de FGTS.”

   (Valores sujeitos a reajuste, confirme no site oficial)

9. Situação em 31/12/2024: Informe o valor total pago pelo imóvel até 31 de dezembro de 2024. Isso inclui a entrada (se paga até essa data) e todas as parcelas pagas em 2024. Se a compra ocorreu em 2025, deixe este campo zerado.

   • Exemplo: Se a entrada foi de R$ 50.000,00 e você pagou 9 parcelas de R$ 1.500,00 em 2024, o valor aqui será R$ 50.000,00 + (9 x R$ 1.500,00) = R$ 63.500,00.

10. Situação em 31/12/2025: Informe o valor total pago pelo imóvel até 31 de dezembro de 2025. Este valor será a soma da “Situação em 31/12/2024” mais todas as parcelas pagas em 2025.

    • Exemplo: Continuando o exemplo anterior, se você pagou mais 12 parcelas de R$ 1.500,00 em 2025, o valor será R$ 63.500,00 (de 2024) + (12 x R$ 1.500,00) = R$ 63.500,00 + R$ 18.000,00 = R$ 81.500,00.

Ficha “Dívidas e Ônus Reais”: Informando o Financiamento

Aqui você informará a dívida do financiamento imobiliário. Diferente da ficha de bens, onde se declara o valor pago, aqui se declara o saldo devedor.

1. No menu à esquerda do programa, selecione “Dívidas e Ônus Reais”.

2. Clique em “Novo”.

3. Código: Selecione “14 – Financiamento Imobiliário”.

4. Discriminação: Descreva o financiamento, incluindo:

   • Nome e CNPJ da instituição financeira.
   • Número do contrato.
   • Tipo do imóvel financiado e seu endereço.
   • Valor total do financiamento.
   • Número de parcelas restantes.
   • Exemplo: “Financiamento imobiliário contraído junto ao Banco Y (CNPJ: XX.XXX.XXX/XXXX-XX) para aquisição do apartamento na Rua Exemplo, nº 123, Bairro Central, Cidade X. Contrato nº 123456. Valor original do financiamento: R$ 250.000,00. Restam 348 parcelas de 360.”

5. Valor pago em 2025: Informe o total das parcelas (amortização + juros) pagas no ano-calendário de 2025. Este valor consta no extrato anual de pagamentos do seu banco. Ex: R$ 18.000,00.

6. Valor da Dívida em 31/12/2024: Informe o saldo devedor do financiamento em 31 de dezembro de 2024. Este valor também consta no extrato anual do banco. Se o financiamento começou em 2025, deixe este campo zerado.

7. Valor da Dívida em 31/12/2025: Informe o saldo devedor do financiamento em 31 de dezembro de 2025. Este é o valor que você ainda deve ao banco. Também está no extrato anual fornecido pela instituição financeira. Ex: R$ 230.000,00 (considerando amortização).

Atenção aos Detalhes: Juros, Correções e FGTS

• Juros e Correções: Os juros e a correção monetária pagos no financiamento já estão embutidos no valor das parcelas e, portanto, na “Situação” do bem e no “Valor pago em 2025” da dívida. Você não precisa declará-los separadamente em nenhuma outra ficha, a menos que o banco forneça um informe específico que solicite isso (o que é raro para IRPF).
• Utilização do FGTS: Se você utilizou o FGTS para pagar a entrada ou amortizar parcelas do financiamento em 2025, o valor do FGTS deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
  • Selecione o código “04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS”.
  • Informe o valor total do FGTS utilizado.
  • Na discriminação, detalhe que se trata de FGTS utilizado para aquisição/amortização do imóvel, mencionando o endereço do imóvel e a instituição financeira.

Erros Comuns ao Declarar Imóvel Financiado e Como Evitá-los

Declarar um imóvel financiado pode ser complexo, e alguns erros são recorrentes. Fique atento para não cometê-los:

• Declarar o valor total do imóvel em “Bens e Direitos”: O erro mais comum é informar o valor de compra total do imóvel (ex: R$ 300.000,00) na ficha “Bens e Direitos”, ao invés do valor efetivamente pago até 31/12 do ano-calendário.
• Atualizar o valor do imóvel pela valorização de mercado: Para fins de Imposto de Renda, o valor do imóvel só é atualizado no momento da venda. Não se deve alterar o valor em “Bens e Direitos” anualmente com base na valorização de mercado.
• Não declarar a dívida em “Dívidas e Ônus Reais”: Muitos contribuintes declaram o imóvel, mas esquecem de declarar o financiamento, o que gera uma discrepância entre o patrimônio e as dívidas.
• Declarar o valor original do financiamento como saldo devedor: Em “Dívidas e Ônus Reais”, você deve informar o saldo devedor em 31/12/2025, e não o valor original que você pegou emprestado.
• Não somar as parcelas pagas no ano ao valor do imóvel: O valor em “Situação em 31/12” da ficha “Bens e Direitos” deve ser a soma acumulada de tudo o que foi pago até aquela data.
• Confundir os anos: Certifique-se de que os valores de “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025” estejam corretos e correspondam aos extratos bancários.

Para facilitar a visualização, confira a tabela comparativa:

Vendi um Imóvel Financiado em 2025: Como Declarar?

Se você vendeu um imóvel que estava financiado em 2025, a declaração é um pouco mais complexa, pois envolve o cálculo do Ganho de Capital. Neste caso, você precisará preencher o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal, disponível no site gov.br. O GCAP calculará o imposto devido sobre o lucro da venda (se houver), e os dados serão importados para sua declaração do IRPF 2026.

No IRPF 2026, na ficha “Bens e Direitos”, você deverá informar a venda. No campo “Discriminação”, detalhe a venda (data, valor, nome e CPF do comprador). Nos campos “Situação em 31/12/2024”, mantenha o valor acumulado até aquela data. No campo “Situação em 31/12/2025”, deixe zerado, indicando que o bem não mais pertence a você. Na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, o saldo devedor em 31/12/2025 também deverá ser zerado, indicando a quitação da dívida com a venda.

É fundamental ter todos os comprovantes da venda, quitação do financiamento e os valores envolvidos. A isenção de imposto sobre o ganho de capital pode ser aplicada em alguns casos, como na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. Consulte as regras específicas da Receita Federal ou um profissional para não perder esse benefício.

Dicas Finais para uma Declaração Tranquila

• Não deixe para a última hora: Comece a reunir seus documentos e preencher a declaração com antecedência.
• Revise tudo: Após preencher, revise cada campo com atenção, comparando com seus documentos. Um pequeno erro pode levar à malha fina.
• Guarde os comprovantes: Mantenha todos os documentos e comprovantes relacionados à sua declaração por, no mínimo, cinco anos, conforme exigência da Receita Federal.
• Faça uma cópia de segurança: Salve sua declaração em um local seguro após o envio.
• Consulte um especialista: Em caso de dúvidas complexas ou situações específicas (como herança de imóvel financiado, venda de parte do imóvel, etc.), procure um contador ou especialista em IR.

Declarar seu imóvel financiado no Imposto de Renda 2026 pode parecer desafiador, mas seguindo este guia passo a passo e com a devida atenção aos detalhes, você garantirá que sua declaração esteja em conformidade com as exigências da Receita Federal. Lembre-se que a transparência e a precisão são seus maiores aliados para manter a tranquilidade fiscal.

Este artigo é informativo e não substitui consulta profissional. Confirme dados no site oficial da Receita Federal (gov.br) para a declaração do Imposto de Renda 2026.

Perguntas Frequentes

Sostenes Meister

Empreendedor digital e especialista em finanças pessoais com mais de 10 anos de experiência. Pesquiso e analiso produtos financeiros brasileiros — empréstimos, cartões, investimentos, seguros, benefícios sociais — para ajudar leitores a tomarem decisões mais inteligentes com o próprio dinheiro. Editor responsável e curador do conteúdo do Ecarts.

Atualizado em 22 de maio de 2026