📑 Sumário deste guia
- O que é o ITBI
- Alíquotas por capital em 2026
- Como o ITBI é calculado
- Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
- Quando ele é pago
- Casos de isenção comuns
- Passo 1: Confirmar a alíquota e valor venal
- Passo 2: Calcular o valor do imposto
- Passo 3: Emitir guia de pagamento
- Passo 4: Pagar a guia
- Passo 5: Registrar a transferência em cartório
- Os 4 erros que pagam dobrado
- Recurso pra reduzir ITBI sobre valor venal incorreto
- Perguntas Frequentes
Em janeiro de 2026, comprei um apartamento de R$ 275 mil em Recife. Quando o cartório me passou os custos pra registrar a transferência, foi um susto: R$ 8.250 de ITBI + R$ 4.300 de cartório + R$ 1.500 de certidões. Mais de R$ 14k em “custos invisíveis” que ninguém me alertou no momento da negociação. Esse texto é o que aprendi sobre o ITBI em 2026 — incluindo erros que pagam dobrado e como verificar a alíquota da sua cidade.
Antes de mais nada: o ITBI é imposto municipal, ou seja, cada prefeitura define a sua alíquota e regras. Não há padrão nacional. Por isso, comprar imóvel em São Paulo, Recife, Brasília ou Porto Alegre tem custos diferentes. Sempre confirme com a Secretaria Municipal de Fazenda da cidade do imóvel.
O que é o ITBI
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — tributo municipal de competência exclusiva dos municípios brasileiros, conforme artigo 156, II da Constituição Federal. É cobrado em qualquer transmissão de bens imóveis a título oneroso (venda, troca, dação em pagamento). NÃO é cobrado em herança, doação ou usucapião — esses casos têm outros impostos (ITCMD).
Alíquotas por capital em 2026
Pesquise sempre na Secretaria Municipal de Fazenda. Valores aproximados em 2026:
| Capital | Alíquota | Observação |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | Sobre maior valor (declarado x venal) |
| Rio de Janeiro | 2% a 3% | Progressivo conforme valor |
| Belo Horizonte | 3% | |
| Brasília (DF) | 3% | |
| Salvador | 3% | |
| Recife | 3% | |
| Fortaleza | 3% | |
| Porto Alegre | 3% | 1,5% MCMV até R$ 240k |
| Curitiba | 2,7% | 2% para alguns casos sociais |
| Manaus | 2% | Mais baixa entre capitais |
| Goiânia | 2% | |
| Belém | 2,5% | |
| Florianópolis | 3% | |
| Campo Grande | 2,5% |
Cidades pequenas geralmente cobram 2% a 2,5%. Algumas regiões metropolitanas têm alíquotas menores (Niterói 2%, Osasco 2%, Contagem 2%) — vale verificar caso a caso.
Como o ITBI é calculado
Fórmula básica:
ITBI = Base de cálculo × Alíquota da cidade
Base de cálculo: a pegadinha
A base de cálculo é o MAIOR entre:
- Valor declarado na escritura/contrato (o que você está pagando)
- Valor venal de referência (também chamado “ITBI fiscal”, definido pela prefeitura)
Se você comprar um imóvel por R$ 200k mas a prefeitura considera valor venal de R$ 250k, o ITBI é calculado sobre R$ 250k. Em SP a 3%, isso seria R$ 7.500 (não R$ 6.000).
Em algumas prefeituras, há discussão judicial: o STJ decidiu em 2022 (Tema 1.113) que a base de cálculo deve ser o valor da transação efetiva. Mas a maioria das cidades resiste e continua cobrando sobre o valor venal — e cabe ao comprador entrar com Mandado de Segurança pra reaver a diferença (caso a caso).
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Pela legislação federal e municipal, em 99% dos casos: o COMPRADOR paga. É um custo de aquisição, somado aos custos de cartório.
Mas a Lei Municipal pode definir o contrário. E em uma negociação privada, comprador e vendedor podem combinar diferente — desde que isso esteja explícito no contrato. Se omisso, é o comprador.
Quando ele é pago
Antes do registro da transferência em cartório de imóveis. Isto é:
- Você assina o contrato de compra e venda
- Você paga o ITBI na prefeitura (online, geralmente no portal da SEFAZ municipal)
- Com o comprovante de ITBI pago, você vai ao cartório de imóveis
- Cartório registra a transferência no nome do comprador
Sem comprovante de ITBI, cartório não registra. Você pode “comprar” um imóvel sem registrar, mas legalmente ele continua no nome do antigo dono — o que dá problemas sérios depois.
Casos de isenção comuns
Variam por município. Em geral:
- MCMV Faixa 1 (renda até R$ 2.640): isenção total em muitas cidades
- MCMV Faixa 2 (renda até R$ 4.700): alíquota reduzida em algumas (até 50% off)
- Imóvel vinculado ao programa minha primeira casa: redução em São Paulo
- Permuta sem torna: alguns municípios isentam
- Ações de divórcio: divisão patrimonial entre ex-cônjuges não tem ITBI
- Doação ou herança: aplica-se ITCMD (estadual), não ITBI
Sempre verifique na sua prefeitura.
Passo 1: Confirmar a alíquota e valor venal
Acesse o portal da Secretaria Municipal de Fazenda da cidade do imóvel:
- SP: prefeitura.sp.gov.br
- RJ: rio.rj.gov.br
- BH: prefeitura.pbh.gov.br
- Recife: recife.pe.gov.br
Procure “ITBI” ou “Imposto de Transmissão”. Geralmente há simulador online com IPTU + ITBI.
Passo 2: Calcular o valor do imposto
Use o simulador da prefeitura ou calcule manualmente:
Exemplo 1 — Recife: Imóvel R$ 350 mil, alíquota 3%. Valor venal de referência R$ 280 mil. Base = MAIOR entre os dois = R$ 350 mil. ITBI = R$ 350.000 × 3% = R$ 10.500.
Exemplo 2 — São Paulo: Imóvel R$ 600 mil, alíquota 3%. Valor venal SP = R$ 720 mil (geralmente acima do real). Base = R$ 720 mil. ITBI = R$ 720.000 × 3% = R$ 21.600.
Exemplo 3 — Manaus: Imóvel R$ 220 mil, alíquota 2%. Valor venal R$ 195 mil. Base = R$ 220 mil. ITBI = R$ 220.000 × 2% = R$ 4.400.
Passo 3: Emitir guia de pagamento
No portal da prefeitura, login com CPF + senha. Emite a guia (boleto). Algumas prefeituras geram em PDF imediatamente, outras enviam por email em até 24h.
Passo 4: Pagar a guia
Banco, PIX, ou aplicativo da prefeitura. Pagamento é confirmado em até 2 dias úteis.
Passo 5: Registrar a transferência em cartório
Com comprovante de ITBI + escritura + RG/CPF do comprador, vá ao cartório de registro de imóveis (não confunde com tabelionato de notas — são diferentes). Custo cartorial: 1-2% do valor do imóvel.
Os 4 erros que pagam dobrado
Erro 1: Não considerar ITBI no orçamento da compra
Comprador foca no preço do imóvel + entrada + financiamento e esquece os 3-5% de custos cartoriais e ITBI. Em um imóvel R$ 400k, esquecer pode custar R$ 16-20k de surpresa.
Erro 2: Pagar e demorar pra registrar
Comprador paga ITBI mas demora meses pra registrar no cartório. Se a prefeitura reajustar valor venal antes do registro, pode exigir complementação.
Erro 3: Comprar imóvel com IPTU atrasado
Não é ITBI, mas é confundido. Cartório não registra se IPTU está atrasado. Comprador acaba pagando o IPTU pendente do antigo proprietário.
Erro 4: Não negociar quem paga em casos especiais
Em divórcio ou inventário, ITBI é negociável. Sem clareza no contrato, pode haver disputa depois.
Recurso pra reduzir ITBI sobre valor venal incorreto
Se a prefeitura cobrar ITBI sobre valor venal absurdamente acima do mercado:
- Documente: pesquisa de imóveis similares, laudo de avaliador credenciado
- Apresente impugnação administrativa na própria prefeitura (gratuita)
- Se indeferida, entre com Mandado de Segurança via Defensoria Pública (gratuita) ou advogado
Jurisprudência STJ Tema 1.113 favorece o comprador na maioria dos casos. Tempo de resolução: 6-18 meses.
Perguntas Frequentes
Posso parcelar ITBI?
Em algumas prefeituras sim (SP, RJ, BH, RC). Geralmente em até 12 vezes sem juros.
ITBI é dedutível no Imposto de Renda?
Não. Mas você pode somar ao custo de aquisição do imóvel pra reduzir ganho de capital se vender no futuro.
Imóvel novo (construtora) tem ITBI?
Sim, igual ao usado. Construtora geralmente passa o cálculo já pronto pra você.
Mudança de regime de bens (casamento) tem ITBI?
Não. Não há transmissão onerosa entre cônjuges no mesmo imóvel.
Posso usar FGTS pra pagar ITBI?
NÃO. FGTS só pode ser usado em valor do imóvel, amortização ou quitação. ITBI sai do bolso (ou é financiado em conjunto pelo banco em alguns casos).
